MyVault

tools_mortgage.title

tools_mortgage.subtitle

tools_loan.loan_details
tools_mortgage.loan_details_desc
$300,000.00
$50,000.00$1,000,000.00
4.5%
1%20%
tools_debt.years_count
tools_debt.years_counttools_debt.years_count
$60,000.00
0%20%
tools_mortgage.results
tools_mortgage.results_desc
tools_mortgage.monthly_payment
$1,566.04
tools_mortgage.principal_interest$1,216.04
tools_mortgage.taxes_insurance$350.00
tools_mortgage.pmi$0.00
tools_mortgage.total_loan_amount$240,000.00
tools_mortgage.total_interest_paid$197,776.11
tools_mortgage.total_payments$563,776.11
tools_loan.payoff_dateJune 2056
tools_mortgage.amortization_title
tools_mortgage.amortization_desc
tools_mortgage.monthtools_mortgage.paymenttools_mortgage.principaltools_mortgage.interesttools_mortgage.remaining_balance
1$1,216.04$316.04$900.00$239,683.96
2$1,216.04$317.23$898.81$239,366.73
3$1,216.04$318.42$897.63$239,048.31
4$1,216.04$319.61$896.43$238,728.69
5$1,216.04$320.81$895.23$238,407.88
6$1,216.04$322.02$894.03$238,085.86
7$1,216.04$323.22$892.82$237,762.64
8$1,216.04$324.43$891.61$237,438.21
9$1,216.04$325.65$890.39$237,112.56
10$1,216.04$326.87$889.17$236,785.68
11$1,216.04$328.10$887.95$236,457.58
12$1,216.04$329.33$886.72$236,128.26
tools_mortgage.tips_title
  • tools_mortgage.tips.down_label tools_mortgage.tips.down_text
  • tools_mortgage.tips.term_label tools_mortgage.tips.term_text
  • tools_mortgage.tips.extra_label tools_mortgage.tips.extra_text
  • tools_mortgage.tips.refi_label tools_mortgage.tips.refi_text

Ипотека төлемін түсіну

Ипотека калькуляторы сіз келісімшартқа қол қоймай тұрып-ақ үй сатып алудың ай сайынғы шынайы құнын шамалауға көмектеседі. Көптеген бірінші рет алушылар тек мүліктің белгіленген бағасына (sticker price) көңіл бөледі, бірақ сіз іс жүзінде төлейтін айлық чек төрт мүлде бөлек нәрсені қамтиды: несие берушіге тиіс негізгі қарыз; сол қалдыққа есептелетін пайыз; жергілікті үкімет жинайтын мүлік салығы; және үйді зақымданудан қорғайтын сақтандыру. Несие берушілер бұның бәрін PITI деп аталатын бір төлемге біріктіреді — негізгі қарыз, пайыз, салық және сақтандыру. Біздің калькулятор әр компонентті бөлек көрсетеді, сонда сіз ақшаңыздың қайда кететінін және әр тетік (рычаг) төлемнің жалпы сомасына қалай әсер ететінін нақты көресіз.

Үй іздегенде, екі түрлі ипотека ұсынысын салыстырғанда, 15 жылдық пен 30 жылдық мерзімнің қайсысын таңдауды шешкенде, PMI-ден қашу үшін бастапқы жарнаға көбірек ақша салу керек пе дегенді таразылағанда немесе жай ғана мақсатты үй бюджетке сыйатынын тексергенде осы құралды пайдаланыңыз. Слайдерлерді жылжытыңыз — нәтижелер бірден қайта есептеледі. Төмендегі амортизация кестесі алғашқы төлемдердің басым бөлігі пайыздан тұратынын, уақыт өте келе негізгі қарызға біртіндеп ауысатынын көрсетеді: сондықтан несиенің алғашқы онжылдығында негізгі қарызға қосымша төлем жасау кейінірек сол соманы төлегенге қарағанда әлдеқайда күшті.

Ипотека төлемі қалай есептеледі

Тұрақты мөлшерлемелі ипотека бойынша ай сайынғы негізгі қарыз бен пайыз бөлігі стандартты амортизация формуласы арқылы есептеледі. Ол қорқынышты көрінуі мүмкін, бірақ әрбір айнымалының нақты мағынасы бар.

M = P · r(1+r)n / ((1+r)n − 1)
  • M — ай сайынғы негізгі қарыз + пайыз төлемі
  • P — несие негізгі қарызы — нақты қарыз алынатын сома (үй бағасы минус бастапқы жарна)
  • r — айлық пайыздық мөлшерлеме, ондық түрінде көрсетіледі — жылдық мөлшерлеме 12-ге бөлінеді
  • n — ай сайынғы төлемдердің жалпы саны — несие мерзімі (жыл) × 12

Жоғарыдағы формула тек негізгі қарыз бен пайызды қамтиды. Көпшілік несие берушілер сонымен қатар мүлік салығы мен үй иесінің сақтандыруын ай сайын эскроу шоты арқылы жинап, төлейді және бастапқы жарнаңыз 20%-дан төмен болса, жеке ипотека сақтандыруын (PMI) қосады. Сондықтан үй иелерінің көбісі бюджетке алатын толық айлық төлем:

PITI = M + (Tax / 12) + (Insurance / 12) + PMI

Мүлік салығын сіздің аудан/муниципалитет белгілейді және әдетте үйдің бағаланған құнының жылына 0.3% пен 2.5% аралығында болады, орналасуына қарай. Калькулятор бұл жылдық соманы 12-ге бөліп, айлық бөлігін шығарады.

Үй иесінің сақтандыруы тұрғын үйді және сіздің жауапкершілігіңізді қорғайды. Көптеген несие берушілер оны несие шарты ретінде талап етеді. АҚШ-тағы жылдық сақтандыру төлемдері орта есеппен шамамен $1,200, бірақ үй құнына, орналасқан жеріне және қамту көлеміне қатты тәуелді түрде өзгеріп отырады.

Жеке ипотека сақтандыруы (PMI) тек бастапқы жарна үй бағасының 20%-ынан төмен болғанда ғана қолданылады. PMI әдетте жылына бастапқы несие сомасының 0.3% пен 1.5% аралығында тұрады. Несиенің «қарыздың құнына қатынасы» (loan-to-value) 80%-дан төмен түскен кезде, әдетте PMI-ді алып тастуды сұрай аласыз — кейде ол несие мерзімі ішінде мыңдаған долларға тұрады.

Дайын мысал

Сіз $300,000 тұратын үйді 20% бастапқы жарнасы $60,000 болып сатып алдыңыз делік, сонда $240,000 несие 30 жылға 4.5% пайызбен қалады. Жылдық мүлік салығы $3,000, ал үй иесінің сақтандыруы $1,200. Бастапқы жарна дәл 20% болғандықтан, PMI қажет емес.

Сандарды формулаға қояйық: айлық мөлшерлеме r = 0.045 / 12 = 0.00375, төлемдердің жалпы саны n = 30 × 12 = 360. Негізгі қарыз және пайыз бөлігі айына шамамен $1,216 шығады. Бұған $250 салықты ( $3,000 / 12) және $100 сақтандыруды ($1,200 / 12) қосқанда, толық PITI төлемі айына шамамен $1,566 болады.

Сол несиені 15 жылдық мерзімге ауыстырсаңыз, негізгі қарыз бен пайыз төлемі айына шамамен $1,836-ға өседі, бірақ сіз жалпы тек шамамен $90,000 пайыз төлейсіз — 30 жыл ішінде шамамен $198,000 пайыз төлеумен салыстырғанда. Қысқа мерзім ай сайын қымбатқа түседі, бірақ несие мерзімі бойы $100,000-нан астам үнемдейді.

30 жылдық несиеге айына тек $200 қосымша негізгі қарыз қоссаңыз, өтеу мерзімі шамамен 23 жылға дейін қысқарады да, пайызда $50,000-нан астам үнем жасайды. Сондықтан қаржылық кеңес берушілер несиенің бас кезінде рефинансинг немесе кейін біржолғы үлкен сомалар салғаннан гөрі, аз да тұрақты қосымша төлемді жиі ұсынады.

Ипотека калькуляторына арналған FAQ

Ипотека төлеміне не кіреді?

Көпшілік ипотека төлемдері төрт бөліктен тұрады және қысқаша PITI деп аталады: негізгі қарыз (сіз қарыз болып тұрған сома), пайыз (несие берушінің төлемі), мүлік салығы және үй иесінің сақтандыруы. Егер бастапқы жарнаңыз 20%-дан төмен болса, жеке ипотека сақтандыруы (PMI) да қосылады. Кейбір HOA (үй иелерінің қауымдастығы) және кондоминиум алымдары бөлек төленуі мүмкін және PITI құрамына кірмейді.

15 жылдық па, әлде 30 жылдық ипотека таңдаған дұрыс па?

15 жылдық ипотека әдетте төменірек пайыздық мөлшерлеме алып келеді және жалпы пайызды айтарлықтай үнемдейді, бірақ ай сайынғы төлем айтарлықтай жоғары болады. 30 жылдық ипотека сізге икемділік береді — міндетті төлемдер төмен, бірақ мүмкін болса, негізгі қарызға қосымша төлем жасауға мүмкіндік бар. Көптеген сатып алушылар 30 жылдық несие таңдап, бейресми түрде оны 20–25 жылда өтеп тастайды.

Бастапқы жарнаға қанша керек?

Кәдімгі (conventional) несиелер әдетте 5–20% бастапқы жарнаны талап етеді; FHA несиелері 3.5%-ға дейін төмендетуге мүмкіндік береді; VA және USDA несиелері білікті қарыз алушылар үшін 0%-ға дейін түсуі мүмкін. 20% салып қою сізге PMI-ден қашуға және ай сайынғы төлемді азайтуға мүмкіндік береді, бірақ ол айтарлықтай қолма-қол ақша қажет етеді. Калькулятор арқылы әртүрлі бастапқы жарна сомаларымен сценарийлерді салыстырыңыз.

PMI деген не және оны қалай болдырмауға болады?

Жеке ипотека сақтандыруы (PMI) кепілдік құны төмен болған жағдайда несие берушіні қорғайды. Ол бастапқы жарна 20%-дан төмен болған кезде қолданылады. PMI-ден қашу үшін бастапқы жарнаны 20% етіп алдын ала салуға, «piggyback» деп аталатын екінші ипотека жасауға немесе несие беруші төлейтін PMI құрылымын таңдауға болады (әдетте бұл сәл жоғары мөлшерлемені білдіреді). Несиенің loan-to-value қатынасы 80%-дан төмен түскенде PMI алып тастауды сұрай аласыз.

Амортизация деген не?

Амортизация — несие бойынша тұрақты төлемдер арқылы қарызды біртіндеп өтейтін процесс: әр төлем пайыз бен негізгі қарызды қатар жабады. Алғашқы жылдары төлемнің көп бөлігі пайызға кетеді; қалдық азайған сайын негізгі қарызға көбірек кетеді. Жоғарыдағы амортизация кестесі мұны бірінші жылдың әр айы бойынша қалай бөлінетінін көрсетеді.

Қосымша төлемдер қанша үнемдейді?

Күтілгеннен едәуір: әсіресе несие басында. 30 жылға созылған $240,000 несие 4.5% кезінде айына бар болғаны $100 қосымша төлем өтеу мерзімін шамамен 5 жылға қысқартып, пайызда шамамен $30,000 үнемдейді. Неғұрлым ерте бастасаңыз, пайда соғұрлым үлкен болады, себебі ерте қосымша негізгі қарыз күрделі пайыздың көптеген жылдық төлемдерін жояды.

Рефинансинг қашан мағынасы бар?

Рефинансинг әдетте төмендетсе, ғана тиімді: егер мөлшерлемені кемінде 0.5–1.0 пайыздық пунктке төмендете алсаңыз; жабу шығындарын (көбіне несие сомасының 2–5%-ы) өтеп үлгеру үшін үйде жеткілікті ұзақ тұруды жоспарласаңыз; және кредит скорингіңіз төмендемеген болса. Калькулятормен жаңа төлемді есептеп, рефинансинг шығындарымен салыстырғанда өмір бойы пайыз үнемін көріңіз.

Эскроу (escrow) деген не?

Эскроу шотын несие беруші сіздің атыңыздан мүлік салығы мен сақтандыруды төлеу үшін ұстайды. Әр ай сайын төлеміңіздің бір бөлігі осы шотқа бөлінеді; шоттар келген кезде несие беруші оларды дәл осы шоттан төлейді. Эскроу көбіне PMI бар көптеген несиелерде және үкімет қолдайтын көптеген бағдарламаларда міндетті. Бюджеттеуді жеңілдетеді: бірден үлкен жылдық салық төлемі пайда болып, күтпеген шығынға айналмайды.

Пайыздық мөлшерлеме төлеміме қалай әсер етеді?

Пайыз мөлшерлемесі жалпы төлем құнының ең үлкен драйвері. 30 жылға $240,000 ипотекада 1% өзгеріс ай сайынғы негізгі қарыз+пайыз төлемін шамамен $140-қа жылжытады және өмір бойы төленетін жалпы пайызды ондаған мың долларға өзгерте алады. Әрқашан ұсыныстарды номиналды мөлшерлемемен емес APR-мен салыстырыңыз, себебі APR несие берушінің көп комиссияларын қамтиды.

Бұл нәтижелер ресми баға ма?

Жоқ. Калькулятор енгізілген деректеріңізге сүйенген дәл математикалық шамалауды береді, бірақ шынайы ипотекалық ұсыныс сіздің кредит скорингіңізге, debt-to-income қатынасына, еңбек тарихына, мүлікті бағалау нәтижесіне және нақты несие бағдарламасына да тәуелді. Бұл құралды жоспарлау мен салыстыру үшін қолданыңыз; міндетті сандар үшін несие берушіден Loan Estimate алыңыз.

Байланысты калькуляторлар

Үй сатып алу сирек жеке шешім болып келеді. Мына байланысқан құралдар үлкен қаржылық көріністі көруге көмектеседі:

Бұл калькуляторлар тек білім беру және жоспарлау мақсаттары үшін ұсынылған. Нәтижелер — сіз енгізген деректерге негізделген шамаланған есептеулер және қаржылық, салықтық немесе заңгерлік кеңес болып табылмайды. Нақты несие шарттары, кірістер және комиссиялар несие берушіге, юрисдикцияға және жеке жағдайларға байланысты өзгереді. Кез келген маңызды қаржылық шешім қабылдамас бұрын әрдайым білікті маманмен кеңесіңіз.