MyVault

tools_mortgage.title

tools_mortgage.subtitle

tools_loan.loan_details
tools_mortgage.loan_details_desc
$300,000.00
$50,000.00$1,000,000.00
4.5%
1%20%
tools_debt.years_count
tools_debt.years_counttools_debt.years_count
$60,000.00
0%20%
tools_mortgage.results
tools_mortgage.results_desc
tools_mortgage.monthly_payment
$1,566.04
tools_mortgage.principal_interest$1,216.04
tools_mortgage.taxes_insurance$350.00
tools_mortgage.pmi$0.00
tools_mortgage.total_loan_amount$240,000.00
tools_mortgage.total_interest_paid$197,776.11
tools_mortgage.total_payments$563,776.11
tools_loan.payoff_dateJune 2056
tools_mortgage.amortization_title
tools_mortgage.amortization_desc
tools_mortgage.monthtools_mortgage.paymenttools_mortgage.principaltools_mortgage.interesttools_mortgage.remaining_balance
1$1,216.04$316.04$900.00$239,683.96
2$1,216.04$317.23$898.81$239,366.73
3$1,216.04$318.42$897.63$239,048.31
4$1,216.04$319.61$896.43$238,728.69
5$1,216.04$320.81$895.23$238,407.88
6$1,216.04$322.02$894.03$238,085.86
7$1,216.04$323.22$892.82$237,762.64
8$1,216.04$324.43$891.61$237,438.21
9$1,216.04$325.65$890.39$237,112.56
10$1,216.04$326.87$889.17$236,785.68
11$1,216.04$328.10$887.95$236,457.58
12$1,216.04$329.33$886.72$236,128.26
tools_mortgage.tips_title
  • tools_mortgage.tips.down_label tools_mortgage.tips.down_text
  • tools_mortgage.tips.term_label tools_mortgage.tips.term_text
  • tools_mortgage.tips.extra_label tools_mortgage.tips.extra_text
  • tools_mortgage.tips.refi_label tools_mortgage.tips.refi_text

Понимание вашего платежа по ипотеке

Ипотечный калькулятор помогает оценить реальную ежемесячную стоимость покупки дома ещё до того, как вы подпишете договор. Большинство покупателей-новичков фокусируются только на цене объекта, но реальный ежемесячный платёж, который вы вносите, включает четыре совершенно разные вещи: основной долг, который вы должны кредитору, проценты, начисляемые на этот остаток, налоги на недвижимость, которые собирает местное правительство, и страховку, защищающую дом от повреждений. Кредиторы объединяют всё это в один платёж под названием PITI — principal, interest, taxes и insurance. Наш калькулятор разбирает каждый компонент, чтобы вы точно видели, куда уходит ваш капитал и как изменение каждого рычага отражается на итоговой сумме.

Используйте этот инструмент, когда вы присматриваете дом, сравниваете два предложения по ипотеке, решаете между сроком 15 лет и 30 лет, оцениваете, стоит ли внести больше денег, чтобы избежать PMI, или просто проверяете, что целевой дом укладывается в ваш бюджет. Перемещайте ползунки — результаты пересчитываются мгновенно. График амортизации ниже показывает, как каждый ранний платёж почти полностью состоит из процентов, а затем постепенно смещается в сторону основного долга по мере того, как идут годы — из-за этого дополнительные платежи по основному долгу в первое десятилетие оказываются драматически мощнее тех же денег, выплаченных позже.

Как рассчитывается платёж по ипотеке

Ежемесячная часть по основному долгу и процентам по ипотеке с фиксированной ставкой рассчитывается по стандартной формуле амортизации. Формула выглядит пугающе, но у каждой переменной есть понятный смысл.

M = P · r(1+r)n / ((1+r)n − 1)
  • M — ежемесячный платёж по основному долгу и процентам
  • P — principal кредита — сумма, которую вы берёте в реальности (цена дома минус первоначальный взнос)
  • r — ежемесячная процентная ставка, выраженная в виде десятичной дроби — годовая ставка, делённая на 12
  • n — общее количество ежемесячных платежей — срок кредита в годах, умноженный на 12

Формула выше учитывает только основной долг и проценты. Большинство кредиторов также ежемесячно собирают налоги на недвижимость и страховку домовладельца через эскроу-счёт и добавляют частную ипотечную страховку (PMI), если ваш первоначальный взнос меньше 20%. Поэтому полный ежемесячный платёж, который фактически закладывает большинство домовладельцев, выглядит так:

PITI = M + (Tax / 12) + (Insurance / 12) + PMI

Налог на недвижимость устанавливается вашим округом или муниципалитетом и обычно составляет от 0.3% до 2.5% от оценочной стоимости дома в год — в зависимости от местоположения. Калькулятор делит годовую сумму на 12, чтобы получить месячную часть.

Страховка домовладельца защищает само жильё и вашу ответственность. Большинство кредиторов требуют её как условие кредита. Годовые премии в США в среднем составляют около $1,200, но сильно зависят от стоимости дома, локации и объёма покрытия.

Частная ипотечная страховка (PMI) действует только тогда, когда ваш первоначальный взнос меньше 20% от цены дома. PMI обычно стоит 0.3%–1.5% от первоначальной суммы кредита в год. Когда коэффициент loan-to-value (отношение суммы кредита к оценке стоимости) падает ниже 80%, вы обычно можете запросить удаление PMI — иногда это экономит тысячи долларов за весь срок кредита.

Разбор на примере

Допустим, вы покупаете дом за $300,000 с первоначальным взносом 20% — $60,000 — и берёте кредит на $240,000 под 4.5% на 30 лет. Годовой налог на недвижимость — $3,000, а страховка домовладельца — $1,200. Поскольку первоначальный взнос ровно 20%, PMI не требуется.

Подставим числа в формулу: месячная ставка r = 0.045 / 12 = 0.00375, общее число платежей n = 30 × 12 = 360. Часть по основному долгу и процентам получается примерно $1,216 в месяц. Если добавить $250 налогов ($3,000 / 12) и $100 страховки ($1,200 / 12), то полный платёж PITI составит примерно $1,566 в месяц.

Если тот же кредит переключить на срок 15 лет, платёж по основному долгу и процентам вырастет примерно до $1,836, но суммарные проценты будут около $90,000 вместо примерно $198,000 за 30 лет. Короткий срок дороже каждый месяц, но он экономит более $100,000 за весь срок кредита.

Добавление всего $200 дополнительного основного долга каждый месяц к 30-летней ипотеке сократит срок погашения примерно до 23 лет и сэкономит более $50,000 процентов. Поэтому финансовые консультанты так часто рекомендуют небольшие стабильные дополнительные платежи по основному долгу в начале срока, а не рефинансирование или разовые крупные суммы позже.

FAQ по ипотечному калькулятору

Что входит в платеж по ипотеке?

Большинство ипотечных платежей включают четыре компонента, сокращённо PITI: principal (сумма долга), interest (проценты, которые взимает кредитор), property taxes (налоги на недвижимость) и homeowner's insurance (страховка домовладельца). Если первоначальный взнос ниже 20%, к этому добавляется частная ипотечная страховка (PMI). Некоторые взносы HOAs и плата за кондоминиумы оплачиваются отдельно и не включаются в PITI.

Какую ипотеку выбрать — на 15 лет или на 30?

Ипотека на 15 лет обычно предполагает более низкую процентную ставку и экономит существенную сумму общих процентов, но ежемесячный платёж значительно выше. Ипотека на 30 лет даёт гибкость — ниже обязательные платежи, но при желании вы можете делать дополнительные платежи по основному долгу. Многие покупатели выбирают кредит на 30 лет и «по-дружески» гасят его за 20–25 лет.

Сколько нужно для первоначального взноса?

Обычные кредиты обычно требуют 5–20%; ипотека FHA допускает взнос всего 3.5%; VA и USDA могут опускаться до 0% для подходящих заявителей. Взнос 20% позволяет избежать PMI и снижает ежемесячный платёж, но требует значительных денежных средств. Используйте калькулятор для сравнения сценариев с разными первоначальными взносами.

Что такое PMI и как её избежать?

Частная ипотечная страховка (PMI) защищает кредитора, если вы не выполняете обязательства. Она действует, когда ваш первоначальный взнос меньше 20%. Чтобы избежать PMI, вы можете внести 20% сразу, оформить вторую ипотеку «прицепом» (piggyback) или выбрать структуру PMI, которую оплачивает кредитор (что обычно означает слегка более высокую ставку). Как только коэффициент loan-to-value падает ниже 80%, вы можете запросить удаление PMI.

Что такое амортизация?

Амортизация — это процесс погашения кредита регулярными фиксированными платежами, где каждый платёж включает и проценты, и основной долг. В первые годы большая часть платежа уходит на проценты; по мере уменьшения баланса больше становится основного долга. График амортизации выше показывает эту разбивку месяц за месяцем в первый год.

Сколько экономят дополнительные платежи?

Удивительно много — особенно в начале кредита. На 30-летней ипотеке $240,000 под 4.5% внесение всего $100 дополнительного платежа в месяц сокращает срок примерно на 5 лет и экономит около $30,000 процентов. Чем раньше вы начинаете, тем больше выгода, потому что ранние дополнительные платежи по основному долгу устраняют множество лет начислений сложных процентов.

Когда имеет смысл рефинансирование?

Обычно рефинансирование окупается, если вы можете снизить ставку хотя бы на 0.5–1.0 процентного пункта, планируете оставаться в доме достаточно долго, чтобы вернуть расходы на закрытие (часто 2–5% от суммы кредита), и ваша кредитная оценка не снизилась. Используйте калькулятор, чтобы смоделировать новый платёж, затем сравните экономию на пожизненных процентах с расходами на рефинансирование.

Что такое эскроу (escrow)?

Эскроу-счёт хранится у вашего кредитора, чтобы он платил вместо вас налоги на недвижимость и страховку. Каждый месяц часть вашего платежа откладывается; когда счета нужно оплачивать, кредитор платит их из этого счёта. Эскроу обязателен для большинства кредитов с PMI и для многих кредитов, поддерживаемых государством. Это упрощает планирование бюджета, потому что вы не получаете крупный годовой налог внезапно.

Как процентная ставка влияет на мой платёж?

Процентная ставка — главный фактор общей стоимости. На ипотеке $240,000 на 30 лет изменение ставки на 1% сдвигает ежемесячный платёж по основному долгу и процентам примерно на $140 и меняет суммарные пожизненные проценты на десятки тысяч долларов. Всегда сравнивайте предложения по APR, а не по номинальной ставке, потому что APR включает большинство комиссий кредитора.

Это официальный расчёт (котировка)?

Нет. Калькулятор даёт точную математическую оценку на основе ваших вводных, но реальное предложение по ипотеке также зависит от вашей кредитной оценки, коэффициента долг/доход (DTI), истории занятости, оценки стоимости недвижимости и конкретной программы кредита. Используйте этот инструмент, чтобы планировать и сравнивать; для фиксированных цифр получите Loan Estimate у кредитора.

Похожие калькуляторы

Покупка дома редко бывает отдельным решением. Эти связанные инструменты помогают увидеть общую финансовую картину:

Эти калькуляторы предоставляются только в образовательных и планировочных целях. Результаты являются оценками на основе тех данных, которые вы вводите, и не являются финансовой, налоговой или юридической консультацией. Фактические условия кредита, доходность и комиссии зависят от кредитора, юрисдикции и индивидуальных обстоятельств. Всегда консультируйтесь с квалифицированным специалистом, прежде чем принимать важные финансовые решения.