MyVault

tools_mortgage.title

tools_mortgage.subtitle

tools_loan.loan_details
tools_mortgage.loan_details_desc
$300,000.00
$50,000.00$1,000,000.00
4.5%
1%20%
tools_debt.years_count
tools_debt.years_counttools_debt.years_count
$60,000.00
0%20%
tools_mortgage.results
tools_mortgage.results_desc
tools_mortgage.monthly_payment
$1,566.04
tools_mortgage.principal_interest$1,216.04
tools_mortgage.taxes_insurance$350.00
tools_mortgage.pmi$0.00
tools_mortgage.total_loan_amount$240,000.00
tools_mortgage.total_interest_paid$197,776.11
tools_mortgage.total_payments$563,776.11
tools_loan.payoff_dateJune 2056
tools_mortgage.amortization_title
tools_mortgage.amortization_desc
tools_mortgage.monthtools_mortgage.paymenttools_mortgage.principaltools_mortgage.interesttools_mortgage.remaining_balance
1$1,216.04$316.04$900.00$239,683.96
2$1,216.04$317.23$898.81$239,366.73
3$1,216.04$318.42$897.63$239,048.31
4$1,216.04$319.61$896.43$238,728.69
5$1,216.04$320.81$895.23$238,407.88
6$1,216.04$322.02$894.03$238,085.86
7$1,216.04$323.22$892.82$237,762.64
8$1,216.04$324.43$891.61$237,438.21
9$1,216.04$325.65$890.39$237,112.56
10$1,216.04$326.87$889.17$236,785.68
11$1,216.04$328.10$887.95$236,457.58
12$1,216.04$329.33$886.72$236,128.26
tools_mortgage.tips_title
  • tools_mortgage.tips.down_label tools_mortgage.tips.down_text
  • tools_mortgage.tips.term_label tools_mortgage.tips.term_text
  • tools_mortgage.tips.extra_label tools_mortgage.tips.extra_text
  • tools_mortgage.tips.refi_label tools_mortgage.tips.refi_text

Як зрозуміти ваш платіж за іпотекою

Калькулятор іпотеки допомагає вам оцінити справжню щомісячну вартість покупки житла ще до того, як ви підпишете договір. Більшість покупців-першопрохідців зосереджуються лише на «ціннику» нерухомості, але щомісячний платіж, який ви реально сплачуєте, складається з чотирьох зовсім різних речей: основної суми, яку ви маєте сплачувати кредитору, відсотків, нарахованих на цей баланс, податків на нерухомість, які збирає місцева влада, та страхування, що захищає дім від пошкоджень. Кредитори об’єднують це в один платіж під назвою PITI — principal, interest, taxes, insurance (основна сума, відсотки, податки та страхування). Наш калькулятор розкладає кожен компонент окремо, щоб ви бачили, куди йдуть ваші гроші і як кожен важіль змінює підсумок.

Використовуйте цей інструмент, коли ви підбираєте будинок, порівнюєте дві пропозиції за кредитом, вирішуєте між строком 15 і 30 років, оцінюєте, чи варто внести більше грошей наперед, щоб уникнути PMI, або просто перевіряєте, що цільовий будинок вписується в бюджет. Пересувайте повзунки — і результати оновлюються миттєво. Графік амортизації нижче показує, як кожен ранній платіж майже повністю складається з відсотків, а потім поступово зміщується в бік основної суми у міру того, як минають роки — це означає, що додаткові платежі в перше десятиліття майже завжди значно потужніші, ніж ті ж гроші, сплачені пізніше.

Як розраховується платіж за іпотекою

Щомісячна частина основної суми та відсотків за іпотекою з фіксованою ставкою розраховується за стандартною формулою амортизації. Вона може виглядати лякаюче, але кожна змінна має чітке значення.

M = P · r(1+r)n / ((1+r)n − 1)
  • M — щомісячний платіж основна сума й відсотки
  • P — основна сума позики — фактично позичена сума (ціна будинку мінус первинний внесок)
  • r — щомісячна процентна ставка, у вигляді десяткового дробу — річна ставка, поділена на 12
  • n — загальна кількість щомісячних платежів — строк у роках × 12

Формула вище охоплює лише основну суму та відсотки. Більшість кредиторів також збирають податки на нерухомість і страхування домовласника щомісяця через escrow-рахунок і додають приватне іпотечне страхування (PMI), якщо ваш первинний внесок менше 20%. Тому повний щомісячний платіж, який більшість домовласників реально закладає в бюджет, становить:

PITI = M + (Tax / 12) + (Insurance / 12) + PMI

Податок на нерухомість встановлює ваш округ або муніципалітет, і зазвичай він коливається від 0.3% до 2.5% оціночної вартості будинку на рік залежно від місця. Калькулятор ділить річну суму на 12, щоб отримати щомісячну частку.

Страхування домовласника захищає житло та вашу відповідальність. Більшість кредиторів вимагають його як умову позики. Річні премії в США в середньому близько $1,200, але суттєво різняться залежно від вартості будинку, локації та покриття.

Приватне іпотечне страхування застосовується лише тоді, коли ваш первинний внесок менше 20% ціни будинку. PMI зазвичай коштує 0.3% до 1.5% від початкової суми позики на рік. Коли ваш loan-to-value (співвідношення суми позики до вартості) падає нижче 80%, ви зазвичай можете попросити прибрати PMI — і це інколи варто тисяч доларів за весь строк позики.

Покроковий приклад

Припустімо, ви купуєте будинок за $300,000 із первинним внеском 20% ($60,000), тож берете позику $240,000 під 4.5% на 30 років. Щорічний податок на нерухомість — $3,000, а страхування домовласника — $1,200. Оскільки первинний внесок рівно 20%, PMI не потрібне.

Підставляємо числа у формулу: щомісячна ставка r = 0.045 / 12 = 0.00375, кількість платежів n = 30 × 12 = 360. Частина основної суми та відсотків виходить приблизно $1,216 на місяць. Додаємо $250 податків ($3,000 / 12) та $100 страхування ($1,200 / 12) — і повний платіж PITI становить приблизно $1,566 на місяць.

Якщо переключити ту саму позику на строк 15 років, частина основної суми та відсотків зростає до приблизно $1,836, але ви сплатите лише близько $90,000 загальних відсотків — проти приблизно $198,000 за 30 років. Коротший строк коштує дорожче щомісяця, але за весь період позики ви заощаджуєте понад $100,000.

Додавши лише $200 додаткової основної суми щомісяця до позики на 30 років, ви скоротите строк погашення приблизно до 23 років і заощадите понад $50,000 відсотків. Саме тому фінансові радники так часто рекомендують невеликі, стабільні додаткові платежі на початку строку позики замість рефінансування чи одноразових великих сум пізніше.

FAQ з калькулятора іпотеки

Що входить у платіж за іпотекою?

Більшість платежів за іпотекою включають чотири частини, абревіатура PITI: principal (сума, яку ви маєте виплачувати), interest (плата кредитору), податки на нерухомість і страхування домовласника. Якщо ваш первинний внесок менший за 20%, додається також приватне іпотечне страхування (PMI). Деякі HOAs і витрати на кондо (condo fees) оплачуються окремо та не включені в PITI.

Обрати іпотеку на 15 чи на 30 років?

Іпотека на 15 років зазвичай має нижчу відсоткову ставку та значно економить загальну суму відсотків, але щомісячний платіж суттєво вищий. Іпотека на 30 років дає гнучкість: нижчі обов’язкові платежі з можливістю робити додаткові платежі в основну суму, коли можете. Багато покупців обирають іпотеку на 30 років і умовно погашають її за 20–25 років.

Скільки мені потрібно для первинного внеску?

Звичайні позики зазвичай вимагають 5–20%; FHA дозволяє внесок від 3.5%; VA та USDA кредити можуть знижувати внесок до 0% для кваліфікованих позичальників. Внесок 20% дозволяє уникнути PMI і зменшує щомісячний платіж, але потребує значних грошових коштів. Використайте калькулятор, щоб порівняти сценарії з різними сумами внеску.

Що таке PMI і як його уникнути?

Приватне іпотечне страхування захищає кредитора, якщо ви не виконуєте зобов’язання. Воно застосовується, коли ваш первинний внесок менший за 20%. Щоб уникнути PMI, ви можете зробити 20% внеску одразу, використати «вторинну іпотеку» (piggyback second mortgage) або вибрати структуру PMI, оплачену кредитором (що зазвичай означає трохи вищу ставку). Коли ваш loan-to-value падає нижче 80%, ви можете запросити прибрати PMI.

Що таке амортизація?

Амортизація — це процес погашення позики регулярними фіксованими платежами, де кожен платіж покриває і відсотки, і основну суму. На початку більшість вашого платежу йде в відсотки; коли баланс зменшується, більше йде в основну суму. Графік амортизації вище показує цей розподіл місяць за місяцем у перший рік.

Скільки заощаджують додаткові платежі?

Дивовижно багато — особливо на початку строку позики. Для позики на 30 років із $240,000 під 4.5% додаткові $100 на місяць скорочують строк погашення приблизно на 5 років і економлять близько $30,000 відсотків. Чим раніше ви почнете, тим більша вигода, бо ранні додаткові платежі на основну суму прибирають багато років нарахувань складних відсотків.

Коли рефінансування справді має сенс?

Рефінансування зазвичай вигідне, якщо ви можете знизити ставку щонайменше на 0.5–1.0 відсоткового пункту, плануєте лишатися в будинку достатньо довго, щоб окупити витрати на закриття (часто 2–5% суми позики), і ваш кредитний рейтинг не впав. Використайте калькулятор, щоб змоделювати новий платіж, а потім порівняйте економію від відсотків за весь строк із витратами на рефінансування.

Що таке escrow?

Escrow-рахунок зберігається у вашого кредитора для оплати податку на нерухомість та страхування від вашого імені. Щомісяця частина вашого платежу відкладається; коли рахунки настають, кредитор сплачує їх із цього рахунку. Escrow обов’язковий для більшості позик із PMI і для багатьох державно підтримуваних позик. Це спрощує бюджетування, бо вам не доводиться раптово отримувати великий річний рахунок за податками.

Як відсоткова ставка впливає на мій платіж?

Відсоткова ставка — головний фактор загальної вартості. Для позики $240,000 на 30 років зміна ставки на 1% зсуває щомісячний платіж із основної суми та відсотків приблизно на $140 і змінює загальні відсотки за все життя на десятки тисяч доларів. Завжди порівнюйте пропозиції за APR, а не за номінальною ставкою, бо APR включає більшість комісій кредитора.

Ці результати — офіційна пропозиція?

Ні. Калькулятор дає точну математичну оцінку на основі ваших введених даних, але реальна пропозиція за іпотекою також залежить від вашого кредитного рейтингу, DTI, історії зайнятості, оцінки нерухомості та конкретної програми позики. Використовуйте цей інструмент, щоб планувати та порівнювати; отримайте Loan Estimate від кредитора для цифр, що є обов’язковими.

Схожі калькулятори

Покупка житла рідко є ізольованим рішенням. Ці пов’язані інструменти допоможуть побачити ширшу фінансову картину:

Ці калькулятори надаються лише для освітніх і планувальних цілей. Результати є оцінками на основі даних, які ви вводите, і не є фінансовою, податковою чи юридичною порадою. Умови позики, прибутковість та комісії залежать від кредитора, юрисдикції та індивідуальних обставин. Завжди консультуйтеся з кваліфікованим фахівцем перед ухваленням важливих фінансових рішень.