tools_mortgage.subtitle
| tools_mortgage.month | tools_mortgage.payment | tools_mortgage.principal | tools_mortgage.interest | tools_mortgage.remaining_balance |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,216.04 | $316.04 | $900.00 | $239,683.96 |
| 2 | $1,216.04 | $317.23 | $898.81 | $239,366.73 |
| 3 | $1,216.04 | $318.42 | $897.63 | $239,048.31 |
| 4 | $1,216.04 | $319.61 | $896.43 | $238,728.69 |
| 5 | $1,216.04 | $320.81 | $895.23 | $238,407.88 |
| 6 | $1,216.04 | $322.02 | $894.03 | $238,085.86 |
| 7 | $1,216.04 | $323.22 | $892.82 | $237,762.64 |
| 8 | $1,216.04 | $324.43 | $891.61 | $237,438.21 |
| 9 | $1,216.04 | $325.65 | $890.39 | $237,112.56 |
| 10 | $1,216.04 | $326.87 | $889.17 | $236,785.68 |
| 11 | $1,216.04 | $328.10 | $887.95 | $236,457.58 |
| 12 | $1,216.04 | $329.33 | $886.72 | $236,128.26 |
按揭贷款计算器可以在你签合同之前，帮助你估算购买房屋的真实月度成本。大多数首次购房者只关注房产标价，但你实际每月支付的那笔钱其实涵盖了四种完全不同的内容：你欠放款方的本金、对这笔余额收取的利息、当地政府征收的房产税，以及用于保护房屋免受损坏的保险。放款方会把这些打包成一笔合并付款，通常称为 PITI——本金（principal）、利息（interest）、税费（taxes）和保险（insurance）。我们的计算器会把每一项拆开，让你清楚看到你的钱最终流向哪里，以及每个杠杆如何改变最终的总账单。
当你在看房、对比两种贷款方案、决定选择 15 年还是 30 年的期限、评估是否多付一些首付以避免 PMI、或者只是确认目标房产是否在预算范围内时，都可以使用这个工具。拖动滑块，结果会立刻重新计算。下面的摊还（amortization）表展示：每一笔早期还款几乎全是利息，随着年份推移才逐渐更多地转向本金——因此在前十年里做额外本金还款，会比之后同样投入的金额强大得多。这种模式能让你更直观地看到其中的差异。
固定利率按揭的月度本金和利息部分，使用标准的摊还计算公式。它看起来可能有点吓人，但每个变量都有清晰的含义。
上面的公式只覆盖本金和利息。大多数放款方还会通过托管账户（escrow）按月代收房产税和房主保险；如果你的首付低于房价的 20%，还会加入私人按揭保险（PMI）。因此，大多数房主在预算中真正会预留的月度总付款是：
房产税由你的县或市政机构设定，通常每年为房屋评估价值的 0.3% 到 2.5%（取决于地区）。计算器会把这个年度数字除以 12 得到月度部分。
房主保险可以保护房屋本体和你的责任风险。大多数放款方会把它作为贷款条件要求。美国的年保费平均约为 1,200 美元，但会因房屋价值、地理位置和保障范围差异而有很大不同。
私人按揭保险（PMI）只在你的首付低于房价的 20% 时适用。PMI 通常每年成本在原始贷款金额的 0.3% 到 1.5% 之间。当你的贷款与估值比（LTV）降到 80% 以下时，你通常可以申请移除 PMI——有时在整个贷款期内省下的金额可达数千美元。
假设你购买一套 300,000 美元的房子，首付 20% 为 60,000 美元，剩下的 240,000 美元贷款按 4.5% 利率、期限 30 年。年度房产税是 3,000 美元，房主保险是 1,200 美元。因为你的首付正好是 20%，所以不需要 PMI。
把数值代入公式：月利率 r = 0.045 / 12 = 0.00375，总期数 n = 30 × 12 = 360。本金与利息部分约为每月 1,216 美元。再加上税费 250 美元（3,000 / 12）和保险 100 美元（1,200 / 12），则全额 PITI 月供约为每月 1,566 美元。
如果把同一笔贷款改成 15 年期限，本金与利息月供会跳到约 1,836 美元，但总利息只需要大约 90,000 美元——相比之下，30 年期的利息约为 198,000 美元。期限更短的每月成本更高，但在贷款期内会节省超过 100,000 美元。
如果你在 30 年贷款上每月只额外多还 200 美元本金，那么还清时间会缩短到大约 23 年，并能节省超过 50,000 美元的利息。这也是为什么财务顾问经常建议：在贷款早期做小额且持续的额外还款，而不是之后才去再融资或一次性投入大额款。
大多数按揭付款包含四个部分，简称为 PITI：本金（你欠的金额）、利息（放款方收取的费用）、房产税、房主保险。如果你的首付低于 20%，还会加入私人按揭保险（PMI）。部分 HOA 费用和公寓管理费会单独支付，不包含在 PITI 里。
15 年期按揭通常利率更低，总利息也能省下很多，但月供会显著更高。30 年期按揭给你更多灵活性——最低月供压力更小，同时你在有能力时可以额外还本金。很多购房者选择 30 年期贷款，并且在非正式的情况下会在 20 到 25 年内把它还清。
常规贷款通常需要 5–20% 的首付；FHA 贷款最低可到 3.5%；符合条件的借款人使用 VA 和 USDA 贷款时，首付甚至可以低至 0%。首付 20% 能让你避免 PMI，并降低月供，但需要一笔较可观的现金。使用计算器对比不同首付金额下的情景。
私人按揭保险（PMI）在你违约时能保护放款方。它适用于首付低于 20% 的情况。要避免 PMI，你可以先付 20% 首付、采用“搭桥”式的第二按揭（piggyback second mortgage），或者选择由放款方承担的 PMI 结构（通常意味着略高的利率）。当你的贷款与估值比（LTV）降到 80% 以下时，你可以申请移除 PMI。
摊还是指通过按期的固定还款额逐步偿清贷款本金的过程。早期还款中，大部分是利息；随着余额减少，本金占比会逐渐提高。上面的摊还表会在第一年按月展示这种分解。
省下的金额往往比你预期的要多，尤其是在贷款早期。在一笔 30 年、240,000 美元、利率 4.5% 的贷款上，每月只多还 100 美元，通常能让还清时间缩短约 5 年，并节省大约 30,000 美元的利息。你越早开始，收益越大——因为早期额外本金还款会消除许多年份里复利计息所带来的利息成本。
如果你能把利率至少降低 0.5–1.0 个百分点，且你计划在房子里住得足够久以覆盖再融资产生的结算成本（通常约为贷款的 2–5%），同时你的信用分没有下跌，那么再融资通常会划算。使用计算器先模拟新的还款额，然后把全期利息节省与再融资成本进行对比。
托管账户由放款方持有，用于代你支付房产税和保险。每个月，你的月供里会先预留一部分；当账单到期时，放款方会从这个账户里替你付款。托管账户在大多数包含 PMI 的贷款，以及许多政府支持的贷款里是必须的。它也更有利于预算，因为你不会突然在一年里收到一笔很大的税费账单。
利率是影响总成本的最大因素。在一笔 240,000 美元、30 年期的贷款中，利率每变动 1%，月度本金和利息支付额会大约变化 140 美元，并让全期利息总额相差数万美金。比较不同方案时请始终用 APR（年化利率）而不是名义利率，因为 APR 通常包含放款方的大部分费用。
不是。计算器基于你的输入给出的是准确的数学估算，但真实的按揭报价还会受到你的信用分、债务收入比、就业历史、房产评估结果以及具体贷款项目的影响。你可以用这个工具来规划和对比；要拿到具约束力的数字，请向放款方索取《贷款估算》（Loan Estimate）。
这些计算器仅用于教育和规划目的。结果是根据你提供的输入进行的估算，不构成任何财务、税务或法律建议。实际的贷款条款、回报和费用会因放款方、司法管辖区以及个人情况而有所不同。在做出重大财务决策之前，请务必咨询合格的专业人士。