MyVault

tools_mortgage.title

tools_mortgage.subtitle

tools_loan.loan_details
tools_mortgage.loan_details_desc
$300,000.00
$50,000.00$1,000,000.00
4.5%
1%20%
tools_debt.years_count
tools_debt.years_counttools_debt.years_count
$60,000.00
0%20%
tools_mortgage.results
tools_mortgage.results_desc
tools_mortgage.monthly_payment
$1,566.04
tools_mortgage.principal_interest$1,216.04
tools_mortgage.taxes_insurance$350.00
tools_mortgage.pmi$0.00
tools_mortgage.total_loan_amount$240,000.00
tools_mortgage.total_interest_paid$197,776.11
tools_mortgage.total_payments$563,776.11
tools_loan.payoff_dateJune 2056
tools_mortgage.amortization_title
tools_mortgage.amortization_desc
tools_mortgage.monthtools_mortgage.paymenttools_mortgage.principaltools_mortgage.interesttools_mortgage.remaining_balance
1$1,216.04$316.04$900.00$239,683.96
2$1,216.04$317.23$898.81$239,366.73
3$1,216.04$318.42$897.63$239,048.31
4$1,216.04$319.61$896.43$238,728.69
5$1,216.04$320.81$895.23$238,407.88
6$1,216.04$322.02$894.03$238,085.86
7$1,216.04$323.22$892.82$237,762.64
8$1,216.04$324.43$891.61$237,438.21
9$1,216.04$325.65$890.39$237,112.56
10$1,216.04$326.87$889.17$236,785.68
11$1,216.04$328.10$887.95$236,457.58
12$1,216.04$329.33$886.72$236,128.26
tools_mortgage.tips_title
  • tools_mortgage.tips.down_label tools_mortgage.tips.down_text
  • tools_mortgage.tips.term_label tools_mortgage.tips.term_text
  • tools_mortgage.tips.extra_label tools_mortgage.tips.extra_text
  • tools_mortgage.tips.refi_label tools_mortgage.tips.refi_text

Konut Kredisi (Mortgage) Ödemenizi Anlamak

Bir mortgage hesaplayıcısı, bir ev satın almak için daha sözleşmeyi imzalamadan önce gerçek aylık maliyetinizi tahmin etmenize yardım eder. İlk kez ev alanların çoğu, sadece mülkün ilan/etiket fiyatına odaklanır; ancak sizin fiilen yazdığınız aylık çek; dört oldukça farklı şeyi kapsar: borç verenin size kullandırdığı anapara, bu bakiyeye uygulanan faiz, yerel yönetiminizin topladığı emlak vergisi ve evi hasara karşı koruyan sigorta. Borç verenler bunu, PITI olarak bilinen tek bir ödeme altında toplar — anapara, faiz, vergiler ve sigorta. Hesaplayıcımız; her bir bileşeni ayırır ki paranızın nereye gittiğini ve her kontrolün (lever) toplam sonuca nasıl etki ettiğini net şekilde görebilesiniz.

Evinizi ararken, iki kredi teklifini karşılaştırırken, 15 yıllık mı 30 yıllık mı vade arasında karar verirken, PMI’dan kaçınmak için daha fazla peşinat verip vermemeyi değerlendirirken ya da hedeflediğiniz evin bütçenizi aşıp aşmadığını kontrol ederken bu aracı kullanın. Kaydırıcıları hareket ettirin; sonuçlar anında yeniden hesaplanır. Aşağıdaki amortisman çizelgesi, her erken ödemenin neredeyse tamamen faiz olduğunu; yıllar ilerledikçe giderek anaparaya kaydığını gösterir — bu da ilk on yıldaki ekstra anapara ödemelerinin, aynı tutarların daha sonra ödenmesine göre dramatik şekilde daha güçlü olmasını sağlar.

Konut Kredisi Ödemesi Nasıl Hesaplanır?

Sabit faizli bir mortgage’ın aylık anapara + faiz bölümü, standart amortisman formülüyle hesaplanır. Göz korkutucu görünebilir ama her değişkenin net bir anlamı vardır.

M = P · r(1+r)n / ((1+r)n − 1)
  • M — aylık anapara ve faiz ödemesi
  • P — kredi anaparası — gerçekte borç alınan tutar (ev fiyatı eksi peşinat)
  • r — aylık faiz oranı, ondalık olarak — yıllık oran/12
  • n — aylık toplam ödeme sayısı — kredi vadesi (yıl) × 12

Yukarıdaki formül sadece anapara ve faizi kapsar. Çoğu borç veren ayrıca emlak vergilerini ve ev sahibi sigortasını (homeowner's insurance) aylık olarak bir escrow (emanet) hesabı üzerinden tahsil eder ve peşinatınız %20’nin altındaysa özel mortgage sigortası (PMI) ekler. Dolayısıyla ev sahiplerinin gerçekte bütçeye koyduğu aylık toplam ödeme:

PITI = M + (Tax / 12) + (Insurance / 12) + PMI

Emlak vergisi ilçe veya belediyenizce belirlenir ve konumunuza göre genellikle evin beyan edilen değerinin yıllık %0,3 ile %2,5’i arasında değişir. Hesaplayıcı, yıllık tutarı 12’ye bölerek aylık kısmı bulur.

Ev sahibi sigortası, konutu ve sorumluluklarınızı korur. Çoğu borç veren bunu kredinin bir koşulu olarak ister. ABD’de yıllık primler ortalama yaklaşık $1,200’dür; ev değeri, konum ve kapsamla birlikte geniş ölçüde değişir.

Özel mortgage sigortası (PMI), yalnızca peşinatınız ev fiyatının %20’sinin altında olduğunda geçerlidir. PMI genellikle yılda orijinal kredi tutarının %0,3 ila %1,5’i civarındadır. Kredi-değere oranınız (loan-to-value) %80’in altına düştüğünde PMI’ı kaldırmayı genellikle talep edebilirsiniz — bazen kredinin ömrü boyunca binlerce dolar değerinde olur.

Adım Adım Örnek

Varsayalım $300,000’lik bir evi %20 peşinat olan $60,000 ile alıyorsunuz; geriye %4,5 faizle 30 yıl vadede $240,000 kredi kalıyor. Yıllık emlak vergisi $3,000 ve ev sahibi sigortası $1,200. Peşinat tam olarak %20 olduğundan PMI gerekmiyor.

Sayıları formüle koyunca aylık oran r = 0.045 / 12 = 0.00375, toplam ödeme n = 30 × 12 = 360 olur. Anapara + faiz kısmı aylık yaklaşık $1,216 çıkar. Buna $250 vergi ( $3,000 / 12 ) ve $100 sigorta ( $1,200 / 12 ) ekleyince toplam PITI ödemesi yaklaşık ayda $1,566 olur.

Aynı krediyi 15 yıllık vadeye çevirirseniz anapara + faiz ödemesi yaklaşık $1,836’a yükselir; ancak toplam faiziniz yaklaşık $90,000 olur — 30 yıl üzerinden yaklaşık $198,000 faize kıyasla. Kısa vade her ay daha pahalıdır ama kredi ömrü boyunca $100,000’dan fazla tasarruf ettirir.

30 yıllık krediye her ay sadece $200 ek anapara koymak; geri ödeme süresini yaklaşık 23 yıla indirir ve faiz olarak $50,000’den fazla tasarruf sağlar. Bu yüzden finans danışmanları çoğu zaman, refinansman ya da sonradan tek seferlik toplu ödeme yerine; kredinin ilk dönemlerinde küçük ve düzenli ekstra ödemeleri önerir.

Konut Kredisi Hesaplayıcı SSS

Konut kredisi ödemesinde neler dahil?

Çoğu konut kredisi ödemesi PITI olarak kısaltılan dört parçayı içerir: anapara (borcunuz), faiz (borç verenin ücreti), emlak vergileri ve ev sahibi sigortası. Peşinatınız %20’nin altındaysa özel mortgage sigortası (PMI) da eklenir. Bazı HOA giderleri (site yönetim/dernek aidatı) ve apartman (condo) ücretleri PITI’nin dışında ödenir ve dahil değildir.

15 yıllık mı yoksa 30 yıllık mı konut kredisi seçmeliyim?

15 yıllık mortgage genellikle daha düşük faiz oranı taşır ve toplam faizde ciddi tasarruf sağlar; ancak aylık ödeme belirgin şekilde daha yüksektir. 30 yıllık mortgage size esneklik verir — daha düşük zorunlu ödemelerle birlikte fırsat buldukça ek anapara ödeme yapma seçeneğiniz olur. Birçok alıcı 30 yıllık kredi seçer ve gayriresmî şekilde 20 ila 25 yıl içinde kapatır.

Peşinat için ne kadar gerekir?

Konvansiyonel krediler genellikle %5–20 ister; FHA kredileri %3,5 kadar düşük peşinatla mümkündür; VA ve USDA kredileri ise uygun borçlular için %0’a kadar inebilir. %20 peşinat koymak PMI’dan kaçınmanızı ve aylık ödemenizi düşürmenizi sağlar; ancak önemli miktarda nakit gerektirir. Farklı peşinat tutarlarıyla senaryoları karşılaştırmak için hesaplayıcıyı kullanın.

PMI nedir ve bunu nasıl önleyebilirim?

Özel mortgage sigortası (PMI), ödemeleri yapamazsanız borç vereni korur. Peşinatınız %20’nin altındaysa geçerlidir. PMI’dan kaçınmak için; peşinatı baştan %20 koyabilir, “piggyback” ikinci bir mortgage yapabilir ya da borç verenin ödediği PMI yapısını seçebilirsiniz (bu genellikle biraz daha yüksek bir oran demektir). Kredi-değere oranınız %80’in altına düştüğünde PMI’ı kaldırmayı talep edebilirsiniz.

Amortisman nedir?

Amortisman; düzenli, sabit ödemelerle bir krediyi kapatma sürecidir; her ödeme hem faiz hem anapara içerir. İlk yıllarda ödemenizin büyük bölümü faize gider; bakiye küçüldükçe daha fazlası anaparaya kayar. Yukarıdaki amortisman çizelgesi, bunun ilk yıl boyunca ay ay nasıl dağıldığını gösterir.

Ek ödemeler ne kadar tasarruf sağlar?

Şaşırtıcı miktarda; özellikle de kredinin ilk yıllarında. 30 yıllık $240,000’lık %4,5 mortgage’da aylık sadece $100 ek anapara ödemek; geri ödeme süresini yaklaşık 5 yıl kısaltır ve faizde kabaca $30,000 tasarruf sağlar. Ne kadar erken başlarsanız fayda o kadar büyür; çünkü erken ekstra anapara, bileşik faiz yükü olan pek çok yılın önüne geçer.

Refinancing (yeniden yapılandırma) ne zaman mantıklı olur?

Genellikle; faiz oranınızı en az 0,5–1,0 puan düşürebiliyorsanız, kapanış maliyetlerini (çoğunlukla kredinin %2–5’i) geri kazanacak kadar evde uzun süre kalmayı planlıyorsanız ve kredi skoru düşmediyse refinansman işe yarar. Önce hesaplayıcıyla yeni ödemenizi modelleyin; sonra refinansman maliyetlerine karşılık ömür boyu faiz tasarrufunu karşılaştırın.

Escrow (emanet hesabı) nedir?

Escrow hesabı, borç vereninizin sizin adınıza emlak vergisi ve sigortayı ödemek için elinde tuttuğu bir hesaptır. Her ay ödemenizin bir bölümü bu hesaba ayrılır; faturalar geldiğinde borç veren bunları bu hesaptan öder. PMI içeren çoğu kredi ve pek çok hükümet destekli kredi için escrow zorunludur. Büyük yıllık vergi faturası “aniden” size gelmediği için bütçeyi basitleştirir.

Faiz oranı ödememi nasıl etkiler?

Faiz oranı toplam maliyetin en büyük belirleyicisidir. $240,000’lık 30 yıllık bir kredide %1’lik bir oran değişimi, aylık anapara+faiz ödemesini yaklaşık $140 kadar oynatabilir ve toplam ömür boyu faizi on binlerce dolara kadar kaydırabilir. Teklifleri her zaman nominal oran yerine APR ile karşılaştırın; çünkü APR borç verenin çoğu ücretini içerir.

Bu sonuçlar resmi bir teklif midir?

Hayır. Hesaplayıcı, girdilerinize dayalı doğru bir matematiksel tahmin sunar; ancak gerçek bir mortgage teklifi aynı zamanda kredi skorunuz, borç/gelir oranınız, istihdam geçmişiniz, taşınmazın ekspertiz (değerleme) sonucu ve kredi programının özel şartlarına da bağlıdır. Bu aracı planlamak ve karşılaştırmak için kullanın; bağlayıcı sayılar için borç verenden Loan Estimate alın.

İlgili Hesaplayıcılar

Ev satın almak nadiren tek başına verilen bir karardır. Bu ilgili araçlar, daha büyük finansal resmi görmenize yardımcı olur:

Bu hesaplayıcılar yalnızca eğitim ve planlama amaçları için sağlanır. Sonuçlar, girdiğiniz verilere dayalı tahminlerdir ve finansal, vergi veya hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Gerçek kredi koşulları, getiriler ve ücretler; borç veren, yargı bölgesi (ülke/eyalet) ve bireysel koşullara göre değişir. Büyük finansal kararlar vermeden önce mutlaka yetkin bir uzmana danışın.