MyVault

tools_mortgage.title

tools_mortgage.subtitle

tools_loan.loan_details
tools_mortgage.loan_details_desc
$300,000.00
$50,000.00$1,000,000.00
4.5%
1%20%
tools_debt.years_count
tools_debt.years_counttools_debt.years_count
$60,000.00
0%20%
tools_mortgage.results
tools_mortgage.results_desc
tools_mortgage.monthly_payment
$1,566.04
tools_mortgage.principal_interest$1,216.04
tools_mortgage.taxes_insurance$350.00
tools_mortgage.pmi$0.00
tools_mortgage.total_loan_amount$240,000.00
tools_mortgage.total_interest_paid$197,776.11
tools_mortgage.total_payments$563,776.11
tools_loan.payoff_dateJune 2056
tools_mortgage.amortization_title
tools_mortgage.amortization_desc
tools_mortgage.monthtools_mortgage.paymenttools_mortgage.principaltools_mortgage.interesttools_mortgage.remaining_balance
1$1,216.04$316.04$900.00$239,683.96
2$1,216.04$317.23$898.81$239,366.73
3$1,216.04$318.42$897.63$239,048.31
4$1,216.04$319.61$896.43$238,728.69
5$1,216.04$320.81$895.23$238,407.88
6$1,216.04$322.02$894.03$238,085.86
7$1,216.04$323.22$892.82$237,762.64
8$1,216.04$324.43$891.61$237,438.21
9$1,216.04$325.65$890.39$237,112.56
10$1,216.04$326.87$889.17$236,785.68
11$1,216.04$328.10$887.95$236,457.58
12$1,216.04$329.33$886.72$236,128.26
tools_mortgage.tips_title
  • tools_mortgage.tips.down_label tools_mortgage.tips.down_text
  • tools_mortgage.tips.term_label tools_mortgage.tips.term_text
  • tools_mortgage.tips.extra_label tools_mortgage.tips.extra_text
  • tools_mortgage.tips.refi_label tools_mortgage.tips.refi_text

Hiểu khoản thanh toán thế chấp của bạn

Trình tính thế chấp giúp bạn ước tính đúng chi phí hàng tháng khi mua nhà trước khi bạn ký hợp đồng. Phần lớn người mua nhà lần đầu chỉ tập trung vào giá niêm yết của căn nhà, nhưng khoản tiền hàng tháng bạn thực sự trả lại bao gồm bốn phần rất khác nhau: số tiền gốc bạn còn nợ bên cho vay, phần lãi tính trên số dư đó, thuế tài sản do chính quyền địa phương thu và bảo hiểm bảo vệ ngôi nhà khỏi các rủi ro hư hại. Bên cho vay gộp tất cả vào một khoản thanh toán duy nhất gọi là PITI — principal (gốc), interest (lãi), taxes (thuế) và insurance (bảo hiểm). Máy tính của chúng tôi tách từng thành phần để bạn nhìn rõ tiền của bạn đang đi vào đâu và mỗi “đòn bẩy” làm thay đổi tổng số tiền phải trả như thế nào.

Hãy dùng công cụ này khi bạn đang xem xét mua nhà, so sánh hai đề xuất vay, cân nhắc giữa kỳ hạn 15 năm và 30 năm, cân nhắc việc bỏ thêm tiền để tránh PMI, hoặc đơn giản là kiểm tra xem một căn nhà mục tiêu có nằm trong ngân sách hay không. Kéo các thanh trượt và kết quả sẽ tính lại ngay. Lịch khấu hao bên dưới cho thấy mỗi khoản thanh toán sớm chủ yếu là lãi, sau đó dần chuyển sang gốc khi các năm trôi qua — kiểu phân bổ này khiến việc trả thêm gốc trong thập kỷ đầu mạnh hơn đáng kể so với việc trả cùng số tiền đó ở giai đoạn sau.

Cách tính khoản thanh toán thế chấp

Phần gốc và lãi hàng tháng của một khoản thế chấp lãi suất cố định được tính bằng công thức khấu hao chuẩn. Công thức này có vẻ đáng sợ, nhưng mọi biến số đều có ý nghĩa rõ ràng.

M = P · r(1+r)n / ((1+r)n − 1)
  • M — khoản thanh toán hàng tháng gồm gốc & lãi
  • P — loan principal — số tiền thực sự bạn vay (giá nhà trừ đi tiền đặt cọc)
  • r — monthly interest rate, biểu diễn dưới dạng số thập phân — lãi suất hằng năm chia cho 12
  • n — tổng số lần thanh toán hàng tháng — kỳ hạn khoản vay theo năm nhân với 12

Công thức ở trên chỉ bao gồm gốc và lãi. Hầu hết bên cho vay cũng thu thuế tài sản và bảo hiểm người sở hữu nhà hàng tháng thông qua tài khoản ký quỹ (escrow) và thêm bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nếu tiền đặt cọc của bạn dưới 20%. Vì vậy khoản thanh toán hàng tháng đầy đủ mà hầu hết người mua nhà lập ngân sách cho là:

PITI = M + (Tax / 12) + (Insurance / 12) + PMI

Thuế tài sản do quận hoặc thành phố của bạn quy định và thường dao động từ 0,3% đến 2,5% giá trị được định giá của căn nhà mỗi năm, tùy theo vị trí. Máy tính chia con số hằng năm này cho 12 để ra phần theo tháng.

Bảo hiểm người sở hữu nhà (homeowner's insurance) bảo vệ ngôi nhà và trách nhiệm pháp lý của bạn. Hầu hết bên cho vay yêu cầu nó như một điều kiện của khoản vay. Phí bảo hiểm hằng năm tại Mỹ trung bình khoảng 1.200$, nhưng thay đổi rất nhiều theo giá trị nhà, khu vực và phạm vi bảo hiểm.

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) chỉ áp dụng khi tiền đặt cọc của bạn nhỏ hơn 20% giá nhà. PMI thường tốn từ 0,3% đến 1,5% số tiền vay ban đầu mỗi năm. Khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị (loan-to-value) của bạn giảm xuống dưới 80%, bạn thường có thể yêu cầu loại bỏ PMI — đôi khi đáng giá hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay.

Ví dụ được tính sẵn

Giả sử bạn mua một căn nhà trị giá 300.000$ với tiền đặt cọc 20% là 60.000$, để lại khoản vay 240.000$ với lãi suất 4,5% trong 30 năm. Thuế tài sản hằng năm là 3.000$ và bảo hiểm người sở hữu nhà là 1.200$. Vì tiền đặt cọc đúng bằng 20% nên không cần PMI.

Thế các con số vào công thức: lãi suất theo tháng r = 0,045 / 12 = 0,00375, tổng số lần thanh toán n = 30 × 12 = 360. Phần gốc và lãi vào khoảng 1.216$ mỗi tháng. Cộng thêm 250$ thuế (3.000$ / 12) và 100$ bảo hiểm (1.200$ / 12) sẽ ra khoản thanh toán PITI đầy đủ khoảng 1.566$ mỗi tháng.

Chuyển khoản vay tương tự sang kỳ hạn 15 năm thì phần gốc và lãi tăng lên khoảng 1.836$, nhưng tổng lãi bạn chỉ trả khoảng 90.000$ — so với khoảng 198.000$ lãi trong 30 năm. Kỳ hạn ngắn hơn làm tốn nhiều hơn mỗi tháng nhưng lại tiết kiệm hơn 100.000$ trong suốt thời gian vay.

Chỉ cần thêm 200$ tiền gốc mỗi tháng vào khoản vay 30 năm sẽ rút ngắn thời gian trả nợ xuống khoảng 23 năm và tiết kiệm hơn 50.000$ tiền lãi. Vì vậy, các cố vấn tài chính rất thường khuyên trả thêm đều đặn một khoản nhỏ ngay từ đầu trong thời gian vay thay vì chỉ tái cấp vốn (refinancing) hoặc trả một lần vào sau.

Câu hỏi thường gặp về Trình tính thế chấp

Khoản thanh toán thế chấp bao gồm những gì?

Hầu hết khoản thanh toán thế chấp gồm bốn phần, viết tắt là PITI: gốc (số tiền bạn đang nợ), lãi (phí của bên cho vay), thuế tài sản và bảo hiểm người sở hữu nhà. Nếu tiền đặt cọc của bạn dưới 20%, bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) sẽ được cộng thêm. Một số khoản phí HOA và phí chung cư (condo fees) được trả riêng và không được tính trong PITI.

Tôi nên chọn vay thế chấp 15 năm hay 30 năm?

Khoản vay thế chấp 15 năm thường có lãi suất thấp hơn và tiết kiệm rất nhiều tiền lãi tổng thể, nhưng khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn đáng kể. Khoản 30 năm mang lại sự linh hoạt — số tiền thanh toán bắt buộc thấp hơn, và bạn có thể trả thêm gốc khi có điều kiện. Nhiều người mua chọn khoản vay 30 năm và trả không chính thức xong trong khoảng 20 đến 25 năm.

Tôi cần bao nhiêu tiền cho tiền đặt cọc?

Các khoản vay thông thường thường yêu cầu 5–20%; vay FHA cho phép đặt cọc chỉ 3,5%; vay VA và USDA có thể xuống tới 0% với người đủ điều kiện. Đặt cọc 20% giúp bạn tránh PMI và giảm khoản thanh toán hàng tháng, nhưng lại cần một số tiền lớn. Hãy dùng máy tính để so sánh các kịch bản với các mức đặt cọc khác nhau.

PMI là gì và tôi tránh nó như thế nào?

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bảo vệ bên cho vay nếu bạn không trả được. Nó áp dụng khi tiền đặt cọc của bạn dưới 20%. Để tránh PMI, bạn có thể đặt cọc 20% ngay từ đầu, vay thêm một khoản thế chấp “theo kiểu piggyback” lần hai, hoặc chọn cấu trúc PMI do bên cho vay chi trả (thường đồng nghĩa với lãi suất hơi cao hơn). Khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị của bạn giảm xuống dưới 80%, bạn có thể yêu cầu loại bỏ PMI.

Khấu hao khoản vay (amortization) là gì?

Khấu hao là quá trình trả nợ một khoản vay bằng các khoản thanh toán cố định định kỳ, trong đó mỗi khoản trả bao gồm cả tiền lãi và tiền gốc. Trong những năm đầu, đa số khoản thanh toán của bạn đi vào tiền lãi; khi số dư giảm dần, phần dành cho gốc tăng lên. Lịch khấu hao ở trên thể hiện sự phân tách này theo tháng cho năm đầu.

Trả thêm khoản tiền có tiết kiệm được bao nhiêu?

Một số tiền đáng ngạc nhiên, đặc biệt là ở giai đoạn đầu của khoản vay. Với khoản vay 30 năm trị giá 240.000$ lãi 4,5%, nếu chỉ trả thêm 100$ mỗi tháng, thời gian trả nợ sẽ ngắn lại khoảng 5 năm và tiết kiệm khoảng 30.000$ tiền lãi. Bạn bắt đầu càng sớm thì lợi ích càng lớn, vì khoản trả thêm gốc sớm sẽ loại bỏ nhiều năm tính lãi kép.

Khi nào nên tái cấp vốn?

Tái cấp vốn thường đáng làm nếu bạn có thể giảm lãi suất ít nhất 0,5–1,0 điểm phần trăm, dự định ở lại trong căn nhà đủ lâu để bù lại các chi phí đóng hồ sơ (thường 2–5% giá trị khoản vay), và điểm tín dụng của bạn không bị giảm. Hãy dùng máy tính để mô phỏng khoản thanh toán mới, rồi so sánh số tiền lãi tiết kiệm được trong suốt vòng đời khoản vay với chi phí tái cấp vốn.

Escrow là gì?

Tài khoản ký quỹ (escrow) do bên cho vay nắm giữ để thay bạn chi trả thuế tài sản và bảo hiểm. Mỗi tháng, một phần trong khoản thanh toán của bạn được trích ra; khi các hóa đơn đến hạn, bên cho vay sẽ thanh toán từ tài khoản này. Escrow thường là bắt buộc đối với hầu hết các khoản vay có PMI và nhiều khoản vay được chính phủ hỗ trợ. Cách này giúp đơn giản hóa ngân sách vì bạn không phải bất ngờ nhận một hóa đơn thuế hằng năm quá lớn.

Lãi suất ảnh hưởng thế nào đến khoản thanh toán của tôi?

Lãi suất là yếu tố quyết định lớn nhất đến tổng chi phí. Với khoản vay 30 năm 240.000$, một thay đổi lãi suất 1% sẽ làm khoản thanh toán hàng tháng phần gốc và lãi thay đổi khoảng 140$ và chuyển tổng tiền lãi suốt đời đi nhiều chục nghìn đô la. Luôn so sánh các ưu đãi bằng APR thay vì lãi suất danh nghĩa, vì APR bao gồm hầu hết các khoản phí của bên cho vay.

Các kết quả này có phải là báo giá chính thức không?

Không. Máy tính đưa ra ước tính toán học chính xác dựa trên dữ liệu bạn nhập, nhưng một đề xuất thế chấp thực tế còn phụ thuộc vào điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, lịch sử việc làm, thẩm định tài sản, và chương trình khoản vay cụ thể. Hãy dùng công cụ này để lên kế hoạch và so sánh; hãy nhận Loan Estimate từ bên cho vay để có các con số ràng buộc.

Các máy tính liên quan

Việc mua nhà hiếm khi là một quyết định độc lập. Các công cụ liên quan này giúp bạn nhìn thấy bức tranh tài chính tổng thể:

Chỉ sử dụng các máy tính này cho mục đích giáo dục và lập kế hoạch. Kết quả là ước tính dựa trên những thông tin bạn cung cấp và không cấu thành lời khuyên tài chính, thuế hoặc pháp lý. Điều khoản vay thực tế, lợi suất và phí có thể khác nhau tùy theo bên cho vay, khu vực pháp lý và hoàn cảnh cá nhân. Luôn tham khảo chuyên gia đủ năng lực trước khi đưa ra các quyết định tài chính quan trọng.